Trading Inmobiliario ¿Qué es y cómo funciona?

Por: Alejandro Moreno – alejandro.moreno@lavendi.mx

El trading inmobiliario no es lo mismo que las inversiones inmobiliarias, mientras el primero busca retornos agresivos y de corto plazo, el segundo tiene como objetivo retornos moderados y de largo plazo.

Existe un sinnúmero de información relacionada con el trading inmobiliario, sin embargo la gran mayoría de esta información está confundida con las inversiones inmobiliarias. Primero definamos ambos conceptos.

En el trading inmobiliario, el trader está fuertemente motivado por dos objetivos principales: el corto plazo y  un retorno lo más alto posible. Con base en la compra de activos percibidos de bajo valor por el mercado, pero cuyo valor real es mayor. Para esto, el trader se basa en técnicas de análisis de mercado fundamentales y análisis técnicos del inmueble de lo que hablaremos mas adelante.

Por otro lado, en la inversión inmobiliaria, el inversionista pretende adquirir determinado inmueble y obtener un retorno de su inversión sobre éste en forma principalmente de rentas provenientes de un arrendamiento o de ingresos por la venta del inmueble en el mediano y/o largo plazo. Es decir, no es el corto plazo la principal motivación del inversionista inmobiliario.

Ciertamente una de las principales diferencias entre el trading inmobiliario y una inversión inmobiliaria es el enfoque en el tiempo y el retorno de la inversión.

Pongamos un ejemplo, Juan decide que una parte del dinero ahorrado que tiene en su cuenta personal y que ha acumulado durante algún tiempo de trabajo, lo va a utilizar para comprar o construir un par de inmuebles residenciales y así incrementar su patrimonio, poder rentarlas por tiempo indefinido obteniendo así un ingreso constante y con la posibilidad siempre de venderlas si así lo decidiera, para esto último no hay un plazo necesariamente definido. Esto es una inversión inmobiliaria.

Por otro lado, Pedro tiene también ahorros, pero no tanto como Juan, su dinero le alcanza para comprar un inmueble de precio promedio en la ciudad. Decide que explorará minuciosamente la oferta disponible en el mercado con el fin de comprar un inmueble con potencial para incrementar su valor en el corto plazo, en base a arreglos, modificaciones y/o remodelaciones, para inmediatamente ponerlo en venta y recuperar su inversión más un 20% de ganancia dentro de los 6 meses próximos a que haya adquirido el inmueble. Esto es trading inmobiliario.

Para detectar un inmueble con potencial de incrementar su valor en el corto plazo es necesario un análisis de mercado fundamental y un análisis técnico del inmueble.

¿Cómo puedo saber qué inmueble puede incrementar su valor en el corto plazo? Pues bien, para esto existen dos tipos de análisis que se deben realizar y que explicaré brevemente:

  1. Análisis de mercado fundamental:
    • Consiste en estudiar el entorno del inmueble, desde lo más general a lo particular del mismo.. ¿Cuál es la situación económica de la ciudad?, ¿Qué proyectos urbanos afectarán su valor?, ¿Qué tipo de comprador estaría interesado en esa colonia?, ¿Cuál es la demanda en la colonia?, ¿Está de moda?, ¿Cuál es la percepción de seguridad de la misma?, ¿Cuál es el precio por m2 en la zona según el tipo de inmueble que me interesa?, etc. Esta es información que podremos integrar para tener un resultado sobre el potencial valor del inmueble, si existe.
  2. Análisis técnico del inmueble:
    • Consiste en definir y presupuestar la inversión necesaria para los arreglos, modificaciones o remodelaciones necesarias del inmueble. ¿Qué es necesario modificar? ¿Cuanto voy a gastar en la modificación? ¿Afectará a mi ganancia los gastos de adecuación del inmueble? ¿El precio de venta pronosticado es suficiente para garantizar el retorno esperado? De acuerdo al análisis fundamental, ¿Es posible vender el inmueble en el tiempo definido?, etc.

Estos son sólo algunos puntos de diferencia entre el trading inmobiliario y una inversión inmobiliaria, para cualquier duda o comentario en relación al siguiente artículo, no dudes en contactarme a través del formulario de contacto en esta página, estaré complacido de responderte.

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